Bảo Lãnh Ngân Hàng Cho Dự Án Và Quyền Lợi Người Mua Nhà

Theo các chuyên gia về luật, bảo lãnh ngân hàng cho các dự án nhà ở là một điểm sáng trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nếu như thời gian trước đây, rủi ro luôn nằm về phía người mua do có không ít các dự án đình trệ vì thiếu vốn, dẫn tới chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao...

 

Đến nay, với quy định “đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai các chủ đầu tư phải được bảo lãnh ngân hàng theo quy định mới trong luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi, đã giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gắt gao như hiện nay, quy định này cũng là công cụ góp phần sàng lọc các chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hạn chế tình trạng “hành động không đi kèm cam kết” trong lĩnh vực mua bán bất động sản.

Để giúp bạn đọc có thêm thông tin về quy định này, Tantienland.com có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ Tịch Hội Luật Gia Việt Nam xung quanh vấn đề này

 

 

Xin luật sư cho biết nội dung cụ thể của việc bảo lãnh ngân hàng mà Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định cũng như các thông tư hướng dẫn. Người mua nhà có thể được hưởng những lợi ích gì? 

 

Luật sư Nguyễn Văn HậuLuật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có nhiều quy định mang tính đột phá nhằm bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một trong điểm mới đó là quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56 Luật này. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

 

   Cụ thể, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có 02 điều kiện sau đây:

 

- Một là, chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết; 

 

- Hai là, bên mua, bên thuê mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

 

   Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai này mang tính bảo vệ người mua bởi lẽ:

 

   Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết sẽ được ngân hàng bảo đảm. Khoản tiền này bao gồm số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Và chỉ những ngân hàng thương mại nào được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai mới được thực hiện hoạt động này. Tính đến cuối tháng 9/2015 có khoảng 40 ngân hàng thương mại được công bố đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Hơn nữa, theo hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng, cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

 

   Như vậy, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Kể cả sau khi đã bàn giao nhà, cam kết bảo lãnh vẫn phải có hiệu lực thêm một khoảng thời gian nhất định nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của khách hàng  trong trường hợp có những tranh chấp phát sinh sau thời điểm đó.

 

   Thứ hai - Trước khi chấp nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư, ngân hàng phải có trách nhiệm thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản này có đủ điều kiện được bảo lãnh theo Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN hay không? Cụ thể, ngân hàng thương mại phải đánh giá nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không; trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua hay không? Đặc biệt, chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích hay không? Việc đánh giá, thẩm định, xem xét của ngân hàng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc giúp khách hàng thêm tin tưởng vào dự án của chủ đầu tư.

 

   Thứ ba, Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Như vậy, khách hàng có thể biết được việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, cũng như yên tâm hơn về dự án.

 

   Có thể khẳng định, đây là những quy định góp phần bảo vệ tốt nhất cho khách hàng, bảo đảm cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai tránh được rủi ro bị mất vốn khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, khắc phục được tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ đã cam kết với khách hàng trong thời gian vừa qua, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.

 

vietcombank bảo lãnh

Vietcombank bảo lãnh

 

   Các doanh nghiệp và dạng dự án nào sẽ được nhận bảo lãnh từ ngân hàng?

 

   Luật sư Nguyễn Văn HậuĐiều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với những chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, ngân hàng sẽ xem xét cấp bảo lãnh đối với những chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

 

   Một là: Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.Theo đó, dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đông thời, chủ đầu tư cũng đã có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

 

   Hai là: Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua, phải có quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư là phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua.

 

   Ba là: Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại đánh giá là có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích.

 

   Sau khi đánh giá, nếu chủ đầu tư và dự án đáp ứng được các điều kiện trên, Ngân hàng và chủ đầu tư sẽ ký kết hợp đồng bảo lãnh theo một trong các hình thức là thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh, trong đó phải có các nội dung chủ yếu được quy định tại Điều 15 Thông tư 07/2015/NĐ-CP.

 

   Người mua có thể tìm những nguồn thông tin nào tin cậy về chủ đầu tư mà theo luật quy định phải đăng và cả nguồn thông tin có sự giám sát của các cơ quan thẩm quyền?

 

   Luật sư Nguyễn Văn HậuTrước khi quyết định mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư và các dự án bất động sản đối với khách hàng là rất quan trọng. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu rất cụ thể về hình thức và nội dung của việc công khai thông tin bất động sản tại Điều 6. Theo đó, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; và tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

 

   Thông qua các kênh thông tin trên, người mua nhà có thể tìm hiểu được các thông tin về chủ đầu tư cũng như dự án đầu tư, bao gồm: loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

 

   Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 cũng dành riêng một chương mới quy định về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước cũng như nhu cầu được cung cấp thông tin của người dân. Theo đó, những nội dung như chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, điều tra, thống kê về nhà ở, các thông tin cơ bản về dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng, loại nhà ở, diện tích nhà ở, diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở… phải được xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương, được kết nối với cơ sở dữ liệu và thông tin về đất đai. Tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu thì được cung cấp thông tin về nhà ở và phải nộp kinh phí khai thác sử dụng thông tin theo quy định và các thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cung cấp có giá trị pháp lý như hồ sơ, văn bản giấy. Đây là kênh thông tin đáng tin cậy mà người mua có thể lưu ý để sử dụng trước khi quyết định mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư hay dự án.

 

   Theo luật sư, quy định bảo lãnh ngân hàng sẽ ảnh hưởng thế nào tới sự phát triển của thị trường bất động sản?

 

   Luật sư Nguyễn Văn HậuNhư đã phân tích ở trên, quy định về bắt buộc chủ đầu tư phải được bảo lãnh ngân hàng góp phần đảm bảo hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất cho người mua nhà, điều này cũng góp phần làm cho thị trường bất động sản được phát triển một cách lành mạnh hơn. Mặc dù thông qua việc bảo lãnh ngân hàng thì đồng nghĩa với việc giá của bất động sản sẽ được cộng thêm cả phần chi phí bảo lãnh, phí này được cấu thành trong giá bán bất động sản và khách hàng là người trực tiếp phải gánh chịu chi phí này….  Với tư cách là bên nhận bảo lãnh, người mua hoàn toàn có thể biết được mức phí bảo lãnh đối với các dự án này. Tuy nhiên, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào bất động sản hình thành trong tương lai. So với những rủi ro tiềm ẩn cho số vốn bỏ ra thì việc đảm bảo thông qua bảo lãnh sẽ mang lại lợi ích rất nhiều cho người mua.  Điều này còn có tác động đến chủ đầu tư, bắt buộc họ phải tuân thủ các điều kiện nhất định khi muốn mở bán các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, nâng cao sự cạnh tranh và tính minh bạch trên thị trường bất động sản.

 

   Ở góc độ luật sư, ông có lời khuyên nào đối với người mua nhà trong bối cảnh thị trường cạnh tranh hiện nay?

 

   Luật sư Nguyễn Văn HậuTrong bối cảnh thị trường bất động sản đang có sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, cùng với việc nở rộ của các dự án kinh doanh bất động sản như hiện nay, tôi cho rằng người mua, thuê mua nhà ở trong các dự án nhà ở, nhất là những dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, cần hết sức tỉnh táo và thận trọng trong việc tìm hiểu thông tin về dự án cũng như về chủ đầu tư một cách kỹ lưỡng. Người mua nhà nên lựa chọn những chủ đầu tư là những doanh nghiệp có uy tín trên thị trường. Bởi lẽ, những chủ đầu tư này sẽ khiến cho người mua nhà yên tâm hơn về tính xác thực của những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp; về khả năng huy động vốn, tiến độ thực hiện dự án, hạn chế các rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng... Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng mua nhà, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra thỏa thuận bảo lãnh theo luật định để đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

 

   Xin cám ơn luật sư về những thông tin bổ ích này.                                                 

 

Video

Thống kê

120262
Số người đang online 22
Số truy cập hôm nay 217
Số truy cập tháng này 18725

Hỗ trợ trực tuyến

  • H? tr?
    MR: TÂN
    0909.022.466
  • Hotline: 0909022466

Like facebook